Por qué el banco presta el 80%
El banco se cubre con la vivienda: si dejas de pagar, la vende. Por eso presta un margen por debajo de su valor. El 20% restante es la entrada, y además están los impuestos y gastos de la compra, que el banco no financia.
Cuatro vías para llegar al 100%
1. El aval ICO para jóvenes
Si tienes 35 años o menos, o hijos menores a cargo, el Estado avala la parte que el banco no presta. Es la vía más habitual hoy. Requisitos y límites en la guía de hipoteca joven con aval ICO.
2. Una garantía adicional
Un familiar pone como garantía otra vivienda suya (doble garantía), o firma como avalista. El banco tiene así más respaldo y puede prestar más. El riesgo para quien avala es real: si no pagas, responde con su vivienda o su patrimonio.
3. Un piso que vende el propio banco
Algunos bancos financian por encima del 80% cuando la vivienda es suya, porque quieren venderla.
4. Un perfil muy solvente
Con ingresos altos y estables, poco endeudamiento y una cuota muy por debajo del 30% de tus ingresos, algunos bancos estudian financiar más del 80%. No es lo habitual y depende de cada caso.
Cuánto ahorro necesitas aunque te den el 100%
Estimación de impuestos y gastos para un piso usado de 200.000 €:
| Comunidad | ITP | Impuestos y gastos |
|---|---|---|
| Madrid | 6% | 13.650 € |
| Andalucía | 7% | 15.650 € |
| Cataluña | 10% | 21.650 € |
| Cataluña, 35 años o menos con renta de hasta 36.000 € | 5% | 11.650 € |
Incluye notaría, registro, gestoría y tasación (unos 1.650 €). En obra nueva se paga IVA del 10% más el impuesto de actos jurídicos documentados en vez del ITP. Calcula tu caso en la guía de gastos de compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué bancos dan hipotecas al 100%?
Las 66 entidades adheridas al aval ICO, entre ellas CaixaBank, Santander, BBVA e ING, pueden llegar al 100% con el aval si cumples los requisitos. Sin aval, depende del perfil y de la vivienda.
¿Puedo financiar también los gastos?
En general no. El banco presta sobre el valor de la vivienda y los gastos van aparte.
¿Una hipoteca al 100% sale más cara?
La cuota es más alta porque pides más dinero, y pagas más intereses en total. Mira la diferencia con la calculadora de arriba cambiando tus ahorros.